2011.1.14  高雄律師-楊岡儒律師


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◎不動產、土地法專欄簡介


近日將開始撰寫『不動產及土地法規(包含營建法規)』之專欄。


其實之前猶豫甚久,因為土地法規有其專業性,(一般人較不熟悉)


且就民事法律關係而言,其所涉權益影響甚大,(例如:標的金額)


 


如就較廣博的面向以觀,


本專欄其實係涉及『土地紛爭』所為之實務見解編輯與分析,


例如:從一般較常見之遺產紛爭,至不動產或土地買賣糾紛,


或者不動產標的瑕疵、房仲契約責任、履約擔保、建商實務,


以及涵攝到營建法規(主要不含『施工法』等範疇)等部份,


(兔寶寶律師之前講授『營繕工程』等法規,足足講了約一年)


 


故雖然構思已久,審酌其專業性及所涉影響,


目前才決定將較重要且關鍵之法律見解列出。


 


希望透過這些整理之資料,


可以協助處理一些不動產或土地糾紛之處理,


也衷心期盼相關法律問題能獲得圓滿之解決。


 


祝福大家安好與順心如意


楊岡儒律師  敬筆


2011.1.14.am4.11   於撰寫公務機關行政罰法講義中


 


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【高雄律師-土地法專欄(1)信託關係與確認優先購買權


重要實務見解:


最高法院民事96年度台上字第2530號判決


    旨:


受託人信託關係成立後,即成為信託財產之名義所有人,而在實質上享有信託財產管理權,並負有依信託目的管理信託財產之義務與責任。且依私法自治原理,信託當事人本得於不違反公序良俗或強行禁止規定下,自由約定管理處分權之內容。是受託人之管理處分權,如信託當事人未另有約定,舉凡有關信託財產法律行為、事實行為、訴訟行為或取得權利負擔義務之行為,均應包括在內。


 


按土地法第三十四條之一第四項有關「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨承購」之規定,參照土地法第一百零四條第二項之規定,應解為共有人於接到出賣通知後十日內不表示者,即視為放棄


 


◎楊岡儒律師【法律意見分析與說明】:


本則判決,一般若不詳悉土地法規,


可能會覺得為何援引「信託關係」之基本說明後,


再加上土地法第34條之14項「確認優先購買權」之說明,


 


其實若仔細思考,應不難發現實務上土地或不動產信託,


乃至借名登記者,如涉及廣義或實質上信託關係之判定


則其呈現紛爭時,於共有關係上,所牽涉之問題及影響


(呵……因此本則判決其實有點出許多關鍵要點)


(至於個案中所呈現之差異或爭點之繁雜,則應在因應個案為審酌)


 



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附錄法規:


土地法(民國 95 06 14 日) 


34-1  


共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或


典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有


部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。


共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有


人;其不能以書面通知者,應公告之。


第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為


權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而


取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。


共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。


前四項規定,於公同共有準用之。


依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何


共有人得申請該管直轄市、縣 () 地政機關調處。不服調處者,應於接


到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結


果辦理之。


 


104  


基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房


屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先


後定之。


前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放


棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得


對抗優先購買權人。

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