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2016.5.16高雄律師楊岡儒律師

 

 

兔寶寶律師【不動產法】繼承人聲請變價分割、共有人之優先承買權

 

【問題】父親與他人共有土地各1/2,父親死亡後由子女繼承,請問該共有人得否主張「優先承買權」?

 

【解答】本件關鍵在於,該共有土地,「如何分割?」、「何人得行使優先承買權?」

 

原則上,本件應注意子女繼承後,如共有人間無法「協議分割」,聲請變價分割後,取得共有物之確定判決,聲請執行法院拍賣公同共有之部分,關鍵在於子女(即繼承人,共有人)不依民法第 824 條第 7 項規定行使優先承買權時,其他共有人得依土地法第 34 條之 1  第 4  項規定主張優先承買權。

 

請特別注意「臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案 第 15 號 」之【丙說見解】。(繼承人及他共有人,兩者之優先承買權,非屬同一事項,自無特別法優於普通法之適用,但變賣之共有物,如為不動產之應有部分,兩者即生不同層次之競合,而有適用先後之問題。)

 

民法第 824 條第 7 項:
變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。

 

【附錄】
臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案 第 15 號

 

法律問題:
甲、D共有一筆土地,應有部分各 1/2。嗣甲死亡,該地由A、B、C共同繼承,因協議分割不成,經A訴請法院判決變價分割。今A持變價分割共有物之確定判決聲請執行法院拍賣公同共有之部分,於第一次拍賣時拍定,D得否行使優先承買權?

 

討論意見:甲說:否定說。
按共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物,分配價金之權利,故於變價分配之執行程序,為使共有人仍能繼續其投資規劃,維持共有物之經濟效益,並兼顧共有人對共有物之特殊感情,爰於第 7  項增訂以變價分配時,共有人有依相同條件優先承買權(民法第 824  條第 7  項增訂理由參照)。立法者既於分割共有物之情形,特別考量各公同共有人對於原共有物之使用經濟效益及特殊感情,並賦予修法前所無之優先承買權,應認於此情形僅公同共有人有優先承買權。故本件得行使優先承買權者,應僅限於公同共有人即A、B、C,執行法院無庸通知D行使優先承買權。
         
乙說:肯定說。
按土地法第 34 條之 1  第 4  項之規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其立法意旨,在於藉應有部分之出賣,為第三人買受共有人之應有部分時,承認其他共有人享有優先承買權,以減少共有人之人數,簡化共有關係,促進不動產之有效利用(最高法院 98 年度台抗字第 1001 號裁定參照)。
本件執行程序,執行法院雖係進行變價分割A、B、C公
同共有之財產,惟究係拍賣土地之應有部分,依前開規定,應認D仍得行使優先承買權,並有助於徹底簡化共有關係,故執行法院應通知D行使優先承買權。

 

初步研討結果:採乙說。
審查意見:採乙說。
本件係拍賣土地之應有部分,共有人D依土地法第 34 條之 1  第 4  項,有優先購買權。

 

研討結果:
(一)經提案機關同意,法律問題末句「D得否行使優先承買權?」修正為「何人得行使優先承買權?」。
 (二)增列丙說。
丙說:A、B、C如不依民法第 824  條第 7  項規定行使優先承買權時,D得依土地法第 34 條之 1  第 4  項規定主張優先承買權。
 (一)按民法第 824  條第 7  項規定變賣共有物,共有人有優先承買權之立法意旨如同甲說;土地法第 34 條之 1  第4 項規定共有人出賣其應有部分,他共有人有優先承買權之立法意旨如同乙說。兩者之優先承買權,非屬同一事項,自無特別法優於普通法之適用,但變賣之共有物,如為不動產之應有部分,兩者即生不同層次之競合,而有適用先後之問題。
 (二)本件雖係拍賣共有土地之共有人應有部分,但執行名義係變賣共有物判決,自應考量民法第 824  條第 7  項之立法目的,其拍賣應有部分之共有人即A、B、C,得先依民法第 824  條第 7  項規定行使優先承買權。而其他應有部分之共有人D,唯於A、B、C不行使上開優先承買權時,始得依土地法第 34 條之 1  第 4  項規定行使優
先承買權。因此拍賣公告宜為適當之註明,以免爭執。
 (三)多數採丙說(實到 67 人,採乙說 1  票,採丙說 39 票)。
相關法條:民法第 824  條第 7  項,土地法第 34 條之 1  第 4  項。

 

參考資料:
資料 1
最高法院 98 年度台抗字第 1001 號裁定要旨:
按土地法第 34 條之 1  第 4  項規定共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一
價格共同或單獨優先承購。其立法意旨,在於藉應有部分之出賣,為第三人買受共有
人之應有部分時,承認其他共有人享有優先承買權,以減少共有人之人數,簡化共有
關係,促進不動產之有效利用。

 

 

 

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