0119  

2016.1.19雄律師楊岡儒律師

 

 

兔寶寶律師【不動產/土地法】公同共有人,變賣土地,是否有優先承買權?

 

【問題】公同共有人,聲請變賣土地,經第三人應買拍定,是否有優先承買權?

 

【解答】肯定。
1.宜注意,特別提醒此類「拍定第三人」,要注意原本公同共有人仍具有優先承買權。
2.原公同共有人如主張「優先承買權」,則可能對「拍定第三人」造成不利。

 

高雄律師公會理事
楊岡儒律師    敬筆  2016.1.19.am.11.30

 

【附錄】
會議次別:臺灣高等法院暨所屬法院 103 年法律座談會民執類提案 第 11 號
會議日期:民國 103 年 11 月 19 日
座談機關:臺灣高等法院暨所屬法院

 

法律問題:
公同共有人甲以變賣分割公同共有A地之法院和解筆錄(於民國 99 年間成立和解,A地為甲、乙、丙、丁等四人公同共有)為執行名義,向執行法院聲請變賣A地,經第三人應買拍定。
問題(一):公同共有人是否有優先承買權?
問題(二):如認公同共有人有優先承買權,A地經執行法院拍定後,通知公同共有人甲、乙、丙、丁四人行使優先承買權,期滿後僅公同共有人乙聲明優先承買,惟其他公同共有人則未表示同意,執行法院應否准許乙單獨優先承買?

 

討論意見:問題(一):
甲說:肯定說。
民法第 830  條第 2  項有關公同共有物分割之規定,準用同法第824 條關於共有物分割之規定。又參以增訂民法第 824  條第 7項之立法理由,係為使共有人仍能繼續其投資規劃,維持共有物之經濟效益,並兼顧共有人對共有物特殊感情,而賦予變價分割共有物之共有人優先承買之權。但為避免回復共有狀態,與裁判分割之本旨不符,爰仿強制執行法第 94 條規定,有二人以上願優先承買時,以抽籤定之。再者,分割共有物之訴所成立之訴訟上之和解,僅不生形成判決之形成力而已,仍得為執行名義(臺灣高等法院暨所屬法院 96 年法律座談會民執類提案第 12 號審查意見參照)。是以,公同共有人為變賣共有物所成立之訴訟上和解,既與確定判決有同一之效力,並與變賣分割共有物同具變價分配價金權利之目的,應得援用民法第 824  條第 7  項之規定,認為公同共有人有優先承買權。

 

討論意見:問題(二):
甲說:肯定說。
按公同共有物之分割,除法律另有規定外,有關共有物分割之規定,依民法第 830  條第 2  項仍準用關於共有物分割之規定,自係指同法第 824  條之規定而言。再參酌前述民法第 824  條第 7項之立法理由,為避免共同承買,將回復共有狀態,與變賣分割之本旨不符,於有二人以上聲明願優先承買時,宜援引前述規定,以抽籤定之;至於其他公同共有人未聲明優先承買或未表示同意之情形,宜認民法第 824  條第 7  項為同法第 828  條第 3  項之所謂法律另有規定,或限縮民法第 828  條第 3  項之規定,蓋於變賣共有物成立訴訟上和解,既經全體共有人同意變賣分割,得認共有人已同意為該處分行為,以消滅公同共有關係,自不必再經公同共有人全體之同意,得允許公同共有人乙單獨承買,以符變賣分割之本旨。

 


初步研討結果:
問題(一):多數採甲說。
問題(二):多數採甲說。
審查意見:問題(一)(二)均採甲說。

 

研討結果:照審查意見通過。
相關法條:民法第 824  條、第 828  條、第 830  條,強制執行法第 94 條、第131 條。

 

 

 

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