兔寶寶法律事務所【高雄律師-楊岡儒律師的部落格】

2011.1.14  高雄律師-楊岡儒律師

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◎不動產、土地法專欄簡介

近日將開始撰寫『不動產及土地法規（包含營建法規）』之專欄。

其實之前猶豫甚久，因為土地法規有其專業性，（一般人較不熟悉）

且就民事法律關係而言，其所涉權益影響甚大，（例如：標的金額）

如就較廣博的面向以觀，

本專欄其實係涉及『土地紛爭』所為之實務見解編輯與分析，

例如：從一般較常見之遺產紛爭，至不動產或土地買賣糾紛，

或者不動產標的瑕疵、房仲契約責任、履約擔保、建商實務，

以及涵攝到營建法規（主要不含『施工法』等範疇）等部份，

（兔寶寶律師之前講授『營繕工程』等法規，足足講了約一年）

故雖然構思已久，審酌其專業性及所涉影響，

目前才決定將較重要且關鍵之法律見解列出。

希望透過這些整理之資料，

可以協助處理一些不動產或土地糾紛之處理，

也衷心期盼相關法律問題能獲得圓滿之解決。

祝福大家安好與順心如意

楊岡儒律師  敬筆

2011.1.14.am4.11   於撰寫公務機關行政罰法講義中

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【高雄律師-土地法專欄(1)】信託關係與確認優先購買權

重要實務見解：

最高法院民事96年度台上字第2530號判決

要    旨：

按受託人在信託關係成立後，即成為信託財產之名義所有人，而在實質上享有信託財產管理權，並負有依信託目的管理信託財產之義務與責任。且依私法自治原理，信託當事人本得於不違反公序良俗或強行禁止規定下，自由約定管理處分權之內容。是受託人之管理處分權，如信託當事人未另有約定，舉凡有關信託財產法律行為、事實行為、訴訟行為或取得權利負擔義務之行為，均應包括在內。

按土地法第三十四條之一第四項有關「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購」之規定，參照土地法第一百零四條第二項之規定，應解為共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，即視為放棄。

◎楊岡儒律師【法律意見分析與說明】：

本則判決，一般若不詳悉土地法規，

可能會覺得為何援引「信託關係」之基本說明後，

再加上土地法第34條之1第4項「確認優先購買權」之說明，

其實若仔細思考，應不難發現實務上土地或不動產信託，

乃至借名登記者，如涉及廣義或實質上信託關係之判定，

則其呈現紛爭時，於共有關係上，所牽涉之問題及影響。

（呵……因此本則判決其實有點出許多關鍵要點）

（至於個案中所呈現之差異或爭點之繁雜，則應在因應個案為審酌）

附錄法規：

土地法（民國 95 年 06 月 14 日） 

第 34-1 條 

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或

典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有

部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有

人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為

權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而

取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何

共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者，應於接

到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結

果辦理之。

第 104 條 

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房

屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先

後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放

棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得

對抗優先購買權人。